親が住んでいた空き家を相続したら？
前回の記事では空き家を相続するうえの前提として必要な気持ちをお話しましたが今回は実際にどういった利用方法があるのか検討してみましょう。
有効に使ってくれる人に売却する
まず空き家を利用する予定がない、かつ売却できるであろう不動産であれば売却するという方法が一般的かと思います。
現在、行政も空き家と土地に関して様々な措置を講じており、その一つとして相続した空き家の売却による譲渡所得を３０００万円まで控除するというものがあります。例えば、２０００万円で購入した不動産を３０００万円で売却した場合、３０００万円ー２０００万円＝１０００万円に税金がかかることになります。しかし、先祖代々の土地だと取得した際の金額はわかりませんし、分からない場合は売却価格の５％を取得費として計算したりすることが多いですが、この特例を利用すると売却価格から３０００万円までが控除されます。
この特例の対象となるには様々な要件があり詳しくは税理士に相談されるといいかと思いますが、概ねの要件をお話したいと思います。
対象となるための要件
概ねの要件としては
①１９８１年５月３１日以前に建築された一戸建て
②亡くなった人が一人で住んでいた
③空き家も併せて売却する場合は現在の耐震基準に適合した
状態で土地とともに売却すること。
④売却価格が１億円以下であること。
といった要件があります。
またこれ以外に注意点として②の場合、亡くなった人の住民票が老人ホームなどに移された場合や家が空いている間に賃借人を住まわせていた場合も適用されなくなります。また、③ではリフォームが要件とされていますが、更地にしても適用は可能です。ただし、更地にした場合は更地にしてから売却までに駐車場などにして貸していたようなことがあっても適用はされなくなるので注意が必要です。
また、特例の使える期間は2019年末までなので、それまでに売却している必要があり、そもそもの相続も発生してから３年後の年末までといった制限もあります。
一方、適用対象の相続人が複数人いてもそれぞれに特例が適用されるので二人いれば6000万円の控除が適用されることになります。ただし、その場合、相続登記する際にはそれぞれの相続人を共有者として登記する必要がありますので、とりあえず兄の名前のみで相続登記したとすると適用は兄だけになってしまうのでそういった注意も必要になります。
売却してからの手続きは？
実際に売却した場合、翌年に確定申告をする必要があります。その際には空き家だったことを証明するために市区町村長の発行する「被相続人居住家屋等確認書」を付ける必要があります。その「被相続人居住家屋等確認書」をもらう際にもまた、色々な書類が必要となります。
具体的に確認書をもらうためには？
市区町村への申請の際には
・被相続人の除住民票の写し
・土地建物の売買契約書
・電気ガス等の閉栓証明書
・更地で売却する場合には更地前の写真と
更地になった後の写真
といった書類を集めて申請する必要があります。
特例を受けるためには非常に手間のかかる作業や知識が必要になるかもしれませんので、専門家に相談するのが良いのかもしれません。
次回はその他の空き家の利用方法を考えていきたいと思います。
